Gayrimenkul alım satımında tapu, şerh ve tescil kontrolü

Mülkiyet ve tapu tescili işlemin temelidir

TMK m.683, mülkiyet hakkının kullanımını ve kapsamını düzenlerken, m.634 ve devamı tapu tescilinin nasıl kurulacağını belirler. Taşınmazın maliki, hisse durumu ve tescilin niteliği işlem öncesinde tapu kaydından net olarak okunmalıdır. Tescil görülmeyen bir devir, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği için kayıt kontrolü atlanmamalıdır.

Takyidat ve ipotek kayıtları riski değiştirir

Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve haciz gibi takyidatlar, taşınmazın devrine ya da değerine doğrudan etki eder; bunlar temizlenmeden yapılan satışta alıcı ciddi hak kaybına uğrayabilir. İrtifak hakları yönünden TMK m.701 ve devamı, geçit, kaynak ve intifa gibi sınırlı ayni hakların tapuda nasıl görünmesi gerektiğini düzenler. Bu kayıtların kapsamı işlemden önce mutlaka sorgulanmalıdır.

Aile konutu şerhi işlemin önündeki bir engeldir

TMK m.240, aile konutu olarak belirlenen taşınmazın devrinde eşin rızasını arar ve bu durum tapuya şerhle belirtilir. Şerh mevcutken eş rızası alınmadan yapılan satış işlemi, ileride iptal riskiyle karşı karşıya kalabilir. Alıcının, kayıtta aile konutu şerhi olup olmadığını işlem öncesi kontrol etmesi bu nedenle zorunludur.

Sözleşme, kapora ve satış vaadi net kurulmalı

Kapora, cayma bedeli ve satış vaadi hükümleri açık yazılmazsa taraflar farklı beklentilere girer; ödeme planı ile tapu devri aynı mantıkta kurgulanmalıdır. Tapu devrine kadar geçecek sürede cayma ve temerrüt hallerinin hangi sonuçları doğuracağı metinde belirtilmelidir. Sözleşme kontrolü, tapu kaydı kadar işlemin güvenliğini etkileyen bir başlıktır.

Fiili kullanım ve Kat Mülkiyeti ayrı kontrol ister

Taşınmazın kiracılı olup olmadığı, aidat borcu, teslim tarihi ve yönetim planı gibi başlıklar yalnızca tapu kaydından anlaşılamaz. Kat mülkiyetine konu taşınmazlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölüm niteliği, arsa payı ve yönetim planı hükümleri ayrıca incelenmelidir. İşlem öncesi bu tablonun çıkarılması, devirden sonraki sürprizleri engeller.

Tapu kaydı temiz görünse bile işlem güvenli olmayabilir

Gayrimenkul alım satımında tapu kaydı ilk kontrol noktasıdır; fakat tek başına yeterli değildir. Malik bilgisi, hisse durumu, ipotek, haciz, şerh, intifa, aile konutu, irtifak hakkı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgileri ayrı ayrı okunmalıdır. Taşınmazın fiili kullanımı ile tapudaki niteliği uyuşmuyorsa işlem sonrası ciddi uyuşmazlık çıkabilir. Örneğin tapuda mesken görünen bir yerin fiilen işyeri olarak kullanılması, ruhsat ve belediye kayıtları bakımından risk yaratabilir. Satış öncesi yalnızca emlak ilanına veya satıcının beyanına güvenmek yerine tapu kaydı, belediye bilgisi, aidat/borç durumu ve varsa kira sözleşmesi birlikte incelenmelidir.

Ödeme ve devir takvimi aynı gün planlanmalı

Taşınmaz satışında en hassas aşama ödeme ile tapu devrinin eşleştirilmesidir. Kapora, banka blokesi, satış bedelinin hangi hesaba yatacağı, kredi kullanılıp kullanılmayacağı, ipotek fekki ve tapu randevusu aynı takvimde planlanmalıdır. Satıcı açısından bedel tahsil edilmeden devir yapmak, alıcı açısından da tapu devri gerçekleşmeden ödeme yapmak risklidir. Kapora sözleşmesi varsa cayma, cezai şart ve iade koşulları açık yazılmalıdır. Özellikle hisseli taşınmazlarda tüm maliklerin imzası, vekaletnamelerin yetki kapsamı ve satış bedeli dağılımı kontrol edilmelidir. Ödeme açıklamalarının doğru yazılması ileride bedel, muvazaa veya iade uyuşmazlığında önem kazanır.

Aile konutu ve kira ilişkisi alıcıyı etkileyebilir

Satın alınacak taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa veya içinde kiracı varsa alıcının planı değişebilir. Aile konutu şerhi bulunmasa bile bazı durumlarda eşin rızası tartışma konusu olabilir. Kiracı bulunan taşınmazda ise yeni malik, kira sözleşmesini ve tahliye imkanlarını ayrıca değerlendirmelidir. Satın alma sonrası "kiracıyı hemen çıkarırım" düşüncesi çoğu zaman hukuken doğru değildir. Yeni malikin ihtiyacı, bildirim süresi, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kiracının ödeme düzeni incelenmelidir. Bu nedenle gayrimenkul alımında hukuki kontrol sadece tapu devrine değil, taşınmazın fiilen nasıl kullanılacağına da odaklanmalıdır.

Vekaletname ve satış vaadi sözleşmesi riski

Taşınmaz devri vekaletnameyle yapılacaksa vekaletnamenin satış yetkisini, bedel tahsil yetkisini, taşınmaz bilgilerini ve vekilin işlem sınırlarını açıkça içermesi gerekir. Eski tarihli, geri alınmış veya kapsamı belirsiz vekaletname ciddi risk doğurur. Satış vaadi sözleşmesi kullanılıyorsa noter düzenleme şartı, tapuya şerh imkanı, ödeme takvimi ve devrin hangi koşulda yapılacağı ayrıca incelenmelidir. Alıcı açısından "ileride devrederiz" sözü tapu devriyle aynı güvenceyi sağlamaz. Satıcı açısından da belirsiz cezai şart veya kapora maddesi haksız ödeme riskine dönüşebilir. Bu nedenle tapu işleminden önce vekalet ve satış vaadi belgeleri ayrı bir hukuki kontrol başlığı olarak ele alınmalıdır.

Basvuru Oncesi Kisa Kontrol Listesi

• Tapu kaydında malik, hisse ve tescil niteliğini (TMK m.634 ve devamı) kontrol edin.
• İpotek, haciz ve irtifak (TMK m.701 ve devamı) gibi takyidatların kapsamını sorgulayın.
• Aile konutu şerhi varsa eş rızasını (TMK m.240) işlem öncesi temin edin.
• Kapora, cayma bedeli ve satış vaadi hükümlerini sözleşmede netleştirin.
• Kiracılık, aidat ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki durumu ayrı inceleyin.
• Tapu kaydı yanında belediye, aidat, kira ve fiili kullanım bilgilerini de kontrol edin.
• Kapora, banka blokesi, kredi, ipotek fekki ve tapu randevusunu aynı takvime bağlayın.
• Kiracı veya aile konutu riski varsa satın alma öncesi tahliye ve rıza ihtimalini değerlendirin.