Bu yazi genel bilgilendirme amaci tasir. Somut olayin belgeleri, sureleri ve taraf konumu ayrica degerlendirilmeden kesin hukuki gorus yerine gecmez.
Mülkiyet hakkı ve tapu iptali tescil davasının temeli
Türk Medeni Kanunu m.683, mülkiyet hakkının kapsamını ve sahibine tanınan yetkileri düzenler; mülkiyet sahibi, şey üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerine sahiptir. Tapu iptali ve tescil davası, mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumlarda tapu kaydının düzeltilmesi için açılır. TMK m.634 ve devamı, tapu kütüğünün doğruluğu ilkesini ve tescilin hukuki sonuçlarını belirler. Davada amaç, haksız olarak devredilen veya tescil edilen taşınmazın mülkiyetinin gerçek hak sahibine iade edilmesidir.
Muvazaa iddiası hangi koşullarda ileri sürülür?
Muvazaa, tarafların gerçek iradesinin tapu kaydına yansımadığı durumlarda ileri sürülür; görünen işlem ile gizli irade birbirinden farklıdır. Mahkeme, banka kayıtları, ödeme akışı, tanık anlatımları ve yaşam biçimine ilişkin belgeleri birlikte değerlendirerek gerçek iradeyi saptar. Muvazaa iddiasında ispat yükü, iddiayı ileri süren tarafa aittir ve somut delillerle desteklenmesi gerekir. Bilirkişi raporları, özellikle satış bedelinin piyasa değeriyle uyumsuzluğu yönünden karar verir.
Aile konutu şerhi ve eş rızası gereği
TMK m.240, aile konutunun eşin rızası olmadan satılamayacağını, kiraya verilemeyeceğini ve üzerinde sınırlı ayni hak kurulamayacağını öngörür. Bu koruma, konutun eşe ait olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır ve tapuya şerh düşülmesiyle üçüncü kişilere karşı da güçlenir. Şerh olmadan dahi eş rızası eksikliği işlemi geçersiz kılar; ancak şerh, iyi niyetli üçüncü kişilerin hak iddiasını engeller. Evlilik birliği devam ederken aile konutu şerhinin tapuya işlenmesi, ileride doğabilecek hak kayıplarını önler.
Kira sözleşmesi ve tahliye yolları
Türk Borçlar Kanunu m.299 ve devamı, kira sözleşmesinin tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenler; konut ve çatılı işyeri kirasında fesih m.347'de ayrıca belirlenmiştir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde m.315 uyarınca borçluya 30 günlük süre veren ihtarname gönderilmesi ve süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılması gerekir. Noter onaylı tahliye taahhüdü ise m.316 kapsamında icra dava yoluyla tahliye imkânı sunar. Hangi yolun seçileceği, sözleşmenin türüne ve delil durumuna göre belirlenmelidir.
Kat mülkiyeti ve yönetim planı uyuşmazlıkları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümler ve ortak yerler üzerinde kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Yönetim planı, kat mülkiyetinin tesisinde tapuya tescil edilen ve tüm kat maliklerini bağlayan kuralları içerir. Ani yapısal yönetim veya yönetim planına uymama, kat malikleri arasında uyuşmazlığa yol açabilir. Kat mülkiyeti kaynaklı uyuşmazlıklarda öncelikle yönetim planı ve KMK hükümleri, ardından genel borçlar hükümleri uygulanır.
Basvuru Oncesi Kisa Kontrol Listesi
- Tapu kaydı, ipotek ve şerh bilgileri eksiksiz biçimde temin edilmeli.
- Aile konutu şerhi (TMK m.240) evlilik birliği devam ederken tapuya işlenmeli.
- Muvazaa iddiası için ödeme akışını gösteren banka ve tanık beyanları dosyaya eklenmeli.
- Kira tahliyesinde ihtarname (TBK m.315) veya tahliye taahhüdü (m.316) usulüne uygun gönderilmeli.
- Bilirkişi raporu ve keşif talepleri dosyaya özel hazırlanmalı.
Sik Sorulan Sorular
Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?
Dosyanın karmaşıklığına göre değişmekle birlikte, bilirkişi incelemesi ve keşif aşamalarıyla birlikte genellikle 1 ila 3 yıl arasında sürebilir. Muvazaa iddiasında banka kayıtlarının incelenmesi süreyi uzatabilir.
Aile konutu şerhi olmadan eş rızasız satış geçersiz midir?
TMK m.240 uyarınca eş rızası olmadan yapılan aile konutu satışı geçersizdir; şerh olmasa dahi işlem iptal edilebilir. Şerh, korumayı iyi niyetli üçüncü kişilere karşı güçlendirmektedir.
Kira bedeli ödenmezse hangi yol izlenmelidir?
TBK m.315 uyarınca kiracıya 30 günlük süre veren bir ihtarname gönderilmeli; süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır. Noter onaylı tahliye taahhüdü varsa m.316 kapsamında icra yoluyla tahliye talep edilebilir.