Kira uyuşmazlıklarında tahliye: 30 günlük ihtar, taahhüt ve yetki

Tahliye yolunu kira ilişkisinin türü belirler

Kira uyuşmazlıklarında ilk soru, hangi tahliye yolunun seçileceğidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı güçlü biçimde korur; bu nedenle her ödeme gecikmesi veya her sözleşme bitişi kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, on yıllık uzama süresi ve iki haklı ihtar birbirinden farklı koşullara bağlıdır. Yanlış yol seçildiğinde aylarca süren dava sonunda usulden ret riski doğabilir. Bu nedenle dosya hazırlanırken kira sözleşmesinin türü, başlangıç tarihi, uzama dönemi, ödeme günü, depozito, kiralananın kullanım amacı ve tarafların tebligat adresleri birlikte incelenmelidir.

Kira bedelinin ödenmemesinde 30 günlük süre

Kira bedeli veya yan giderler ödenmediğinde kiraya veren, kiracıya yazılı süre vererek ödeme talep edebilir. TBK m.315 uygulamasında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre verilmesi gerekir. Bu süre, ihtarın gönderildiği tarihten değil, kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. İhtarda hangi ayların kirasının istenildiği, toplam borç, ödeme hesabı, süre ve ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça yer almalıdır. Eksik veya belirsiz ihtar daha sonra açılacak tahliye davasını zayıflatır. Banka dekontları, kira açıklamaları ve tebligat evrakı tarih sırasına konulmadan dava açmak, özellikle kiracının kısmi ödeme veya mahsup itirazı yaptığı dosyalarda ciddi ispat sorunu doğurur.

Yazılı tahliye taahhüdünde tarih ve irade kontrolü

Kiracının yazılı tahliye taahhüdü, TBK m.352 kapsamında özel bir tahliye sebebidir. Taahhüdün kira sözleşmesi imzalanırken baskı altında alınması, tarihinin sonradan doldurulması, tahliye tarihinin belirsiz olması veya kiracının iradesini sakatlayan koşullar bulunması halinde geçerlilik tartışması doğabilir. Noter düzenlemesi ispat gücünü artırır; ancak uygulamada asıl mesele taahhüdün yazılı, tarihli, kiracı tarafından verilmiş ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olup olmadığıdır. Tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmazsa belirli süreler içinde icra veya dava yoluna gidilmelidir. Süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanma imkanı zayıflar. Bu nedenle taahhüt metni alınırken de uygulanırken de hukuki takvim dikkatle tutulmalıdır.

İki haklı ihtar ve ihtiyaç nedeniyle tahliye karıştırılmamalı

Aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi, TBK m.352 kapsamında tahliye nedeni olabilir. Buna karşılık kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa farklı şartlar uygulanır. Yeni malik ihtiyacı, eski malik ihtiyacı ve yeniden inşa/imâr sebebi aynı delil düzeniyle yürütülmez. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu gösterilmelidir. İki haklı ihtarda ise ödeme düzeni, ihtarların haklılığı ve aynı kira yılı içinde gönderilip gönderilmediği önemlidir. Bu başlıkların tek dilekçede belirsiz şekilde karıştırılması, davanın zayıflamasına neden olur.

Çorlu ve Tekirdağ dosyalarında tebligat takvimi belirleyicidir

Kira dosyalarında yerel uygulamada en çok sorun tebligat ve süre hesabında çıkar. Kiracının MERNİS adresi, sözleşmede yazılı adresi, fiili kullanım adresi ve ödeme dekontlarındaki açıklamalar birlikte kontrol edilmelidir. Noter ihtarı, icra ödeme emri veya dava dilekçesi yanlış adrese giderse süreç gecikir. Tahliye taahhüdüne dayalı takipte, iki haklı ihtarda ve ihtiyaç nedeniyle tahliyede süreler farklıdır; bu yüzden her dosya için ayrı bir takvim hazırlanmalıdır. Çorlu, Ergene, Çerkezköy ve Tekirdağ çevresindeki taşınmazlarda işyeri ve konut ayrımı da önemlidir. Özellikle işyeri kiralarında şirket adresi, yetkili kişi, imza ve ticari defter kayıtları ayrıca incelenmelidir.

Kiracı açısından savunma belgeleri

Kiracı tarafı için savunma sadece "borç yok" demekle kurulmaz. Ödeme dekontları, elden ödeme iddiasını destekleyen yazışmalar, kira artışına ilişkin anlaşmalar, ayıp veya kullanım engeli bildirimleri, depozito kayıtları ve ihtarın tebliğ tarihi birlikte değerlendirilmelidir. Tahliye taahhüdüne itiraz edilecekse taahhüdün ne zaman ve hangi koşulda imzalandığı somutlaştırılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin ihtiyacının samimi olmadığına ilişkin deliller önem kazanır. Kiracı, süreleri kaçırırsa haklı savunmasını ileri sürme imkanı daralabilir. Bu nedenle ödeme emri veya dava tebligatı geldiğinde beklemek yerine aynı gün belge toplama ve süre hesabı yapılmalıdır.

Arabuluculuk ve dava hazırlığı birlikte planlanmalı

Kira uyuşmazlıklarında bazı talepler bakımından dava öncesi arabuluculuk süreci gündeme gelebilir. Arabuluculuk yalnızca tarafları aynı masaya getiren şekli bir aşama olarak görülmemelidir; kira borcu, tahliye sebebi, ödeme planı, depozito, aidat ve kullanım zararları bu aşamada netleştirilebilir. Anlaşma yapılacaksa tahliye tarihi, anahtar teslimi, borç miktarı, ödeme günü ve gecikme halinde sonuç açık yazılmalıdır. Anlaşma olmazsa tutanakta hangi konularda anlaşma sağlanamadığı belirtilmeli, dava dilekçesi bu çerçeveye göre hazırlanmalıdır. Taraflar arabuluculukta acele ve belirsiz metin imzalarsa, tahliye yerine yeni icra ve yorum uyuşmazlığı doğabilir.

Hangi tahliye yolu daha hızlıdır sorusu tek başına yeterli değildir

Kiraya verenler çoğu zaman en hızlı tahliye yolunu arar; ancak en hızlı görünen yol her dosyada en güvenli yol olmayabilir. Tahliye taahhüdü varsa süre kaçırılmış olabilir, ihtiyaç sebebi varsa ispat zayıf kalabilir, kira borcu varsa ihtar eksik düzenlenmiş olabilir. Hızlı yol seçimi belge gücüyle birlikte yapılmalıdır. Belge sağlam değilse hızlı başlayan süreç ret kararıyla uzayabilir. Kiracı açısından da geciktirme amacıyla yapılan itirazlar her zaman avantaj sağlamaz; haksız itiraz masraf, vekalet ücreti ve faiz yükünü artırabilir. Bu yüzden strateji, yalnızca süre hesabına değil, belgenin mahkemede veya icra dairesinde taşıyacağı ispat gücüne dayanmalıdır.

Basvuru Oncesi Kisa Kontrol Listesi

• Kira sözleşmesinin konut, çatılı işyeri veya başka bir kira türü olup olmadığını belirleyin.
• Ödenmeyen kira aylarını, ödeme tarihlerini ve banka dekontlarını tarih sırasına koyun.
• TBK m.315 ihtarında borç, süre, ödeme hesabı ve fesih uyarısının açık olduğundan emin olun.
• Tahliye taahhüdünde TBK m.352 şartları, imza tarihi ve tahliye tarihi kontrol edilsin.
• İki haklı ihtar, ihtiyaç, yeni malik ve yeniden inşa yollarını aynı sepete koymayın.
• Tebligat adresi, MERNİS kaydı ve sözleşmedeki adres bilgisini dava öncesi karşılaştırın.
• İcra veya dava süresini her tahliye sebebi için ayrı takvimleyin.