Gayrimenkul Hukuku | Tapu, Kira, Tahliye ve Mülkiyet Süreçleri
Gayrimenkul hukuku; tapu kayıtları, kira ilişkileri, tahliye, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve mülkiyet hakkına dayalı uyuşmazlıkları kapsar. Türk Medeni Kanunu mülkiyet hakkının (m.683) temelini kurarken, Türk Borçlar Kanunu kira ilişkilerini, ilgili taşınmaz mevzuatı ise tapu ve kat mülkiyeti süreçlerini tamamlar. Bu alanda yalnızca belge analizi değil; taşınmazın fiili kullanımı, kiracılık durumu ve kayıt durumu da birlikte değerlendirilmelidir. Tapuda görünmeyen bir şerh, işin bütünü değiştirebilir. Gayrimenkul dosyalarında tapu kaydı ile fiili kullanım arasındaki fark çoğu zaman uyuşmazlığın kaynağıdır. Kira, tahliye, tapu iptali, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve satış işlemlerinde yalnızca sözleşmeye bakmak yeterli değildir. Taşınmazın kullanım şekli, şerhler, ipotekler, aile konutu riski, kiracı durumu, aidat ve belediye kayıtları birlikte incelenmelidir. Çorlu ve Tekirdağ çevresindeki taşınmazlarda sanayi, konut ve işyeri kullanım ayrımı dosya stratejisini değiştirebilir.
Türk Medeni Kanunu mülkiyet hakkını (m.683) ve tapu tescilini (m.634 vd.) düzenler; irtifak hakları ise m.701 vd.'da yer alır. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini m.299 vd.'da düzenler; kira bedelinin ödenmemesi hâlinde 30 günlük ihtar ve tahliye (m.315), noter onaylı tahliye taahhüdüyle icra dava yolu (m.316) ve konut/çatılı işyeri kirasında fesih şartları (m.347) tahliye sürecinin ana başlıklarıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kat mülkiyeti, yönetim planı ve ortak yerlerle ilgili uyuşmazlıkları düzenler. Tapu kaydı, sözleşme ve bildirim zinciri birlikte ele alınmalıdır. TMK mülkiyet, tapu ve ayni hakları; TBK kira ve satış ilişkilerini; Kat Mülkiyeti Kanunu ise bağımsız bölüm, ortak alan ve yönetim planı uyuşmazlıklarını düzenler. Tahliye dosyalarında ihtar ve tebligat süreleri, tapu iptal davalarında işlem tarihi ve iyi niyet, ortaklığın giderilmesinde pay yapısı ve fiili kullanım belirleyicidir. Taşınmaz dosyası başlamadan önce tapu, sözleşme, ödeme ve fiili durum aynı tabloya alınmalıdır. Alım satımda vekaletname, aile konutu, ipotek ve kiracı kontrolü; kira dosyasında ise ihtar, ödeme, taahhüt ve tahliye sebebi ayrı başlıklar halinde incelenmelidir.
Hizmet Kapsami
- Tapu iptali, tescil ve mülkiyet uyuşmazlıklarının değerlendirilmesi
- Kira alacağı, ihtar ve tahliye (m.315, m.316, m.347) süreçleri
- Ortaklığın giderilmesi ve paylı mülkiyet uyuşmazlıkları
- Kat mülkiyeti ve yönetim planı kaynaklı uyuşmazlıklar
- Alım satım, kira ve devir sözleşmelerinin incelenmesi
- Gayrimenkul alımında tapu, şerh ve fiili kullanım denetimi
- Kira, tahliye, ihtar ve tahliye taahhüdü dosyalarında süre/takvim yönetimi
- Alım satım öncesi tapu, şerh, ipotek, aile konutu ve kiracı riski kontrolü
Surec Nasil Ilerler?
- Tapu kaydı, sözleşmeler, ihtarlar ve ödeme kayıtları birlikte incelenir.
- Taşınmazın hukuki durumu ile fiili kullanım, kiracılık ve aidat durumu karşılaştırılır.
- Dava, icra, tahliye veya sözleşmesel çözüm yolları ayrı ayrı değerlendirilir.
- Uygun yol seçilerek süreler ve tebligat takvimlendirmesi yapılır.
- Tapu kaydı, sözleşme, ihtar, ödeme ve fiili kullanım bilgileri tek dosyada karşılaştırılır.
- Dava, icra, noter ihtarı veya sözleşmesel çözüm yolu süreleriyle birlikte seçilir.
Sik Sorulan Sorular
Tahliye sürecinde en önemli belge hangisidir?
Dosyanın türüne göre kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarname veya noter onaylı tahliye taahhüdü (TBK m.316) belirleyici olabilir. Yanlış belgeyle yanlış yola gidilmesi, sürecin baştan başlamasına neden olur.
Tapu kaydı temiz görünüyorsa işlem tamamen güvenli midir?
Hayır. Şerhler, fiili kullanım, kiracılık durumu, yönetim planı, aidat borcu ve ödeme düzeni de ayrıca incelenmelidir. Tapu kaydı tek başına işlem güvenliğini garanti etmez.
Noter onaylı tahliye taahhüdü ne sağlar?
TBK m.316 çerçevesinde, noter onaylı tahliye taahhüdü tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmazsa icra dairesi üzerinden tahliye sağlar; kira uyuşmazlığının tamamını halletmez, tahliye için hızlı bir yoldur.
Kiracılı taşınmaz satın alan kişi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Genellikle hayır. Yeni malikin ihtiyacı veya başka tahliye sebebi varsa kanundaki süre ve tebligat koşullarına uyulmalıdır. Kira sözleşmesi ve bildirim tarihi belirleyicidir.
Tapu kaydı temiz görünüyorsa ayrıca kontrol gerekir mi?
Evet. Şerh, ipotek, aile konutu, kiracı, aidat, belediye ve fiili kullanım bilgileri de incelenmelidir. Tapu kaydı tek başına işlem güvenliğini garanti etmez.